Unsere Leistungen und deren Kosten

Die Provision oder Makler-Courtage ist die Vergütung für die Dienstleistung des Maklers - also auch der BVBI. Bei Immobilienverkäufen wird die Provision von 6% zzgl. der jeweils gültigen MwSt. (z.Zt. also 7,14% brutto) nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig und ist vom Käufer zu zahlen. Hintergründe zur Provision - und was Sie dafür erwarten dürfen erfahren Sie hier.

Hintergründe zur senatsseitig angestrebten gesetzlichen Regulierung der Maklergebühren in Berlin haben wir auf unserer Infoseite zusammengestellt.
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Ein Artikel zum Thema "Ruf und Beruf" des Maklers ist im ImmobilienJournals erschienen.
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Grundlage der Vergütung eines Maklers

Die rechtliche Basis im BGB ist kurz und bündig in wenigen Sätzen in den §§652-655 geregelt. Nur leider so, dass es wohl nur Juristen verstehen:

§ 652 Entstehung des Lohnanspruchs

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.
(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

§ 653 Mäklerlohn

(1) Ein Mäklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.
(2) Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.

Übersetzt bedeutet dies, dass der Vermittler (Makler, altdeutsch: Mäkler) nur einen Vergütungsanspruch hat, wenn das zu vermittelnde Geschäft (Immobilienkaufvertrag) auch zustande kommt. Üblicherweise werden schriftliche Verträge nur zwischen Makler und Verkäufer geschlossen. Zwischen Makler und Käufer ist der Vertrag in aller Regel stillschweigend und formlos. Zur Art und Höhe des "Mäklerlohns" verweist das BGB auf die Taxe oder ersatzweise auf den üblichen Lohn.

Preis einer Dienstleistung

Die Preise für die Dienstleistung der Immobilienvermittlung liegen in Deutschland zwischen 5 und 7% + Mehrwertsteuer bei Kaufimmobilien. Je nach Bundesland differiert die Marktpraxis, ob Käufer oder Verkäufer (oder beide) die Provision zu tragen hat. In Berlin und Brandenburg ist es üblich, dass der Käufer die Provision alleine trägt. Sie beträgt hier 6% netto (also 7,14% inkl. der derzeit geltenden Mehrwertsteuer) vom Kaufpreis. Das ist auch der Preis, den die BVBI erhält. Bei den meisten Verkaufsdienstleistungen ist die Vergütung des Verkäufers im Kaufpreis enthalten, wie auch die Kosten des Einkaufs, der Lagerhaltung, Ladenmieten, etc.. Stellen Sie sich einmal vor, auf dem Preisschild einer Jeans stünde "von dem Verkaufspreis von € 79,- erhält die Verkäuferin € 15,80, € 23,70 Aufwand für Lagerhaltung und Ladenmiete, € 7,90 Werbung und die Jeans selbst hat im Einkauf € 19,75 gekostet." Misstrauisch würden Sie die Leistung der Verkäuferin in Relation zum Wert der Ware setzen - und wahrscheinlich auch alle anderen Kostenpositionen. Bei einem Immobilienverkauf ist der Preis gesondert ausgewiesen. Hier steht auf dem "Preisschild" (Exposé / Anzeige / Internetofferte): zzgl. Provision oder provisionspflichtig und in den Geschäftsbedingungen 6% + MwSt. vom Kaufpreis. Diese Preistransparenz führt dann wie im Beispiel der Jeans oft zu Irritationen bezüglich der Angemessenheit der Provisionshöhe. Ist es gerecht, dass die Vergütung an die Höhe des Kaufpreises gekoppelt ist? Eine preisgünstige Immobilie verursacht natürlich nicht proportional geringere Kosten. Das Inserat in der Tageszeitung kostet gleichviel, wie auch die Buchung auf den Internetbörsen, egal ob beim Kaufpreis eine Ziffer mehr oder weniger steht. Eine Immobilie im höheren Preissegment braucht in der Regel mehr Zeit in der Vermarktung als eine gute und billige Wohnung – ganz einfach, weil die Zahl potentieller Käufer immer kleiner wird, die Betreuungsintensität aber deutlich steigt. Die Immobilienberater der BVBI kümmern sich selbstverständlich mit der selben Intensität um die preisgünstigen Immobilienofferten. Unterhalb eines gewissen Schwellenwertes wird die zusätzliche Vereinbarung einer verkäuferseitigen Vergütung erforderlich sein, um eine kostendeckende Vermarktung sicherzustellen.

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Was bekomme ich für mein Geld - die Leistungen des Maklers

Was leistet ein Makler eigentlich?

Weit mehr, als nur Verkäufer und Käufer zusammenzubringen. Und die Immobilienberater der BVBI noch ein Stückchen mehr.

Am Anfang steht die Objektaufnahme. Gerade die fundierte Berechnung des Marktpreises ist die Kernkompetenz des Maklers, denn er kennt die Nachfrage in seinem regionalen Markt sehr genau und weiß, was zu welchem Preis erwartet wird. Im Regelfall deckt sich der Marktpreis nicht mit den Wünschen und Vorstellungen des Verkäufers, der zumeist emotional die eigene Immobilie als besonders gut und teuer schätzt. In den meisten Fällen kann der Verkäufer der Argumentation folgen, seine Immobilien nicht außerhalb des Marktpreises anzubieten, da schlussendlich kein Verkauf zustande käme. Der Immobilienberater der BVBI wird den Vertag zur Vermittlung einer Immobilie ablehnen, sollte eine Einigung auf den Marktwert nicht möglich sein. Im nächsten Schritt folgt die werbliche Aufbereitung der Immobilie, also die Erstellung des Exposés einschließlich der Fotos und die Präsentation des Objektes vorgemerkten Kunden der BVBI gegenüber sowie in der Tagespresse, den Internetbörsen und auch hier auf dieser Homepage unter Immobiliensuche. Der größte Zeitanteil entfällt auf die Beratung der Interessenten am Telefon, persönlich und natürlich bei Besichtigungen vor Ort. Im Durchschnitt braucht ein Käufer fast zwanzig Anläufe bevor er sich für eine Immobilie entscheiden kann. Ein Zeitaufwand, der schlussendlich immer von dem bezahlt wird, der die Wohnung oder das Haus kauft. Aber Hand auf’s Herz – wie viele Objektanfragen und Besichtigung haben Sie selbst schon vorgenommen? Zu guter Letzt führt der Immobilienberater der BVBI beide Vertragsparteien zum Notar, bereitet die erforderlichen Unterlagen auf und bespricht sie mit den Mandanten und ist oft auch noch bis zur Übergabe der Immobilie Ansprechpartner. Natürlich ist die Maklerprovision immer noch eine Menge Geld – Geld wofür auch viel geleistet wird. Und meist ist es günstiger, 6% plus Steuer für die Vermittlung einer marktgerechten Immobilie zu zahlen, als ohne uns die Wohnung oder das Haus womöglich überteuert zu erstehen.

Provisionsfreier Verkauf

Die Bezeichnung "provisionsfreier Verkauf" trügt ein wenig. In Immobilien-Offerten (auch von der BVBI) taucht diese Angabe oder auch als "käuferprovisionsfrei" häufiger auf. In der Regel handelt es sich um Bauträgerprojekte, wie zum Beispiel der Verkauf von Eigentumswohnungen und Eigenheimen im Neubau oder in sanierten Altbauten. Sehr selten kommt dies auch bei Second-Hand-Immobilien vor. Natürlich kann weder der Immobilienberater der BVBI - noch die BVBI selbst oder irgendein anderer Makler oder Bauträger - ohne eine Vergütung eine fachmännische Leistung erbringen. In den Fällen des sogenannten provisionsfreien Verkaufs werden wir von der Verkäuferseite vergütet. In der Regel liegt dem Verkauf eine detaillierte Leistungsvereinbarung zu Grunde, die neben der reinen Beratungs- und Verkaufsleistung von der Standortanalyse über die Marketingkonzeption bis hin zur Projektentwicklung den Umfang unseres Leistungsspektrums regelt. Ein Fachgebiet, in dem die BVBI mit vielen namhaften Bauträgern seit Jahren erfolgreich tätig ist.

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