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Grunderwerbsteuer und Maklertaxe

Hintergründe zur Maklervergütung

Es ist zwar schon eine gefühlte Ewigkeit vergangen, seit in den Sommerferien 2013 der damalige Finanzsenator Nußbaum die Erhöhung der Grunderwerbsteuer für Berlin von zuletzt fünf auf sechs Prozent zum 01.01.2014 angekündigt hat. Somit konnten nur noch für Immobilienkäufer, die noch in 2013 den notariellen Kaufvertrag abschossen, die erhöhte Grunderwerbsteuer umschiffen.

Die Erhöhung um einen Prozentpunkt scheint auf den ersten Blick marginal, tatsächlich entspricht sie einer Verteuerung von 20 Prozent! Damit hat das Land Berlin zum dritten Mal innerhalb von nur sieben Jahren die Steuer auf den Erwerb von Immobilien erhöht – in der Summe eine Erhöhung von 71,4 Prozent. Neben ein paar Meldungen und Randnotizen in der Tagespresse schien das Thema damit erledigt, zählen doch Immobilienkäufer gemeinhin zur eher privilegierten Gesellschaftsschicht.

Hochgekocht ist das Thema immer mal wieder mit der Vorstellung der Idee einer Maklertaxe durch Justiz- und Verbraucherschutzsenator. Vorausgegangen war der Auftrag des Finanzsenators an seinen Ressortkollegen zu prüfen, wie die Steuererhöhung durch eine Deckelung der Maklergebühren ausgeglichen werden könne. Unabhängig vom Inhalt der Erklärung ist das Ansinnen des Finanzsenators, eine Branche für die Kosten einer Steuererhöhung aufkommen zu lassen, der eigentliche Aufreger. Was hier unter dem Deckmäntelchen des Verbraucherschutzes ersonnen wurde, ist ein Novum. Man stelle sich vor, eine Mineralölsteuererhöhung solle dadurch ausgeglichen werden, dass der Tankwart auf seinen Lohn verzichtet.

Natürlich haben die Berufsverbände RDM und IVD entsprechend schnell auf die Maklertaxe reagiert, wie auch viele Maklerfirmen schnell und öffentlich ihren Unmut kundtaten. Um es vorwegzunehmen, Deckelung und Maklertaxe sind – vorerst – vom Tisch. In der öffentlichen Debatte sind trotz einer außergewöhnlich breiten und detaillierten Berichterstattung häufig nur plakative Einzelaspekte im Gedächtnis geblieben, die der ohnehin nicht sonderlich gut angesehenen Branche wieder den Ruf des Unseriösen anhefte: insbesondere die unreflektierte Behauptung, die Maklervergütung sei zu hoch, und zwar so, dass sie gesetzlich reglementiert und gesenkt werden müsse.

Hier einige Hintergründe, wie die Maklervergütung (derzeit) geregelt ist und welche Änderung die Maklertaxe hätte bringen sollen: Die Vergütung für den Immobilienmakler basiert auf den Regelungen des § 653 BGB, wo es im Absatz (2) heißt „Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.“ Derzeit wird regelmäßig die Vergütung auf Basis der ortsüblichen Provision vereinbart.

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Die ortsübliche Provision liegt in Berlin – wie in 11 von 16 Bundesländern – bei 6 Prozent, in Hamburg bei 5,25 Prozent und in den übrigen Bundesländern Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig Holstein bei  5,0 Prozent – jeweils zzgl. Mehrwertsteuer. Die Aussagen der Senatoren, in Berlin würde die höchste ortsübliche Provision verlangt, ist zwar grammatikalisch korrekt, impliziert jedoch, alle anderen Bundesländer hätten einen geringeren üblichen Satz.

Im Gegensatz zu den meisten Bundesländern, wo es üblich (aber nicht vorgeschrieben) ist, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen, ist es in Berlin, Brandenburg und auch Bremen, Hamburg, Hessen und Sachsen-Anhalt üblich, dass nur der Käufer die Provision zahlt. Mit der Einführung des § 656a-d ins BGB zum 23.12.2020 gilt dies nicht mehr für Einfamilienhäuser und Wohnungen, die an Verbraucher verkauft werden sollen. Hier sind die Maklerkosten je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer zu tragen, wenn der Verkäufer sie nicht alleine trägt. Die Zahlung durch den Käufer wird branchenintern Außenprovision, die Zahlung durch den Verkäufer Innenprovision genannt. Vermeintlich ist eine Immobilie, die mit Außenprovision verkauft wird teurer, als die, bei der keine Provision nach außen verlangt wird.

Tatsächlich aber erhöht die Innenprovision wie bei jedem Produkt, bei dem Vertriebskosten anfallen, den Kaufpreis, sodass in der Summe die Varianten Innen- oder Außenprovision bzw. halb und halb annähernd gleich sind. Einer Erhebung des Immobilienportals ImmobilienScout24 aus Juli 2013 zufolge werden 63 Prozent der zum Verkauf offerierten Immobilien mit Außenprovision und 30 Prozent mit Innenprovision angeboten. Die fehlenden 7 Prozent machen die Verkaufsangebote privater Verkäufer aus, die natürlich ohne Provision verkauft werden. Erfahrungsgemäß lassen sich Privatanbieter gerne dazu verleiten, in die Kaufpreisforderungen die quasi ersparte Provision aufzuschlagen.

Der Senatsvorschlag von 2013 zur Einführung einer Maklertaxe setzt voraus, dass ein Bundesland die Regelung des BGB zur Taxe ausüben könne. In einer kurzgutachterlichen Stellungnahme kommt Prof. Dr. Bub (Universität Potsdam) zu dem Schluss, dass eine Taxierung nur durch eine Bundesgesetzgebung erfolgen kann. Unabhängig davon, dass der Berliner Alleingang nicht durchführbar ist (es sei denn, Berlin handelt wie beim  Mietendeckel gegen Bundesrecht), bleibt die Frage, auf welcher (bundeseinheitlichen) Basis die Vergütung taxiert werden sollte. Wie Heilmann bereits selbst feststellte, wäre die Taxe lediglich eine Richtlinie, die zwar den „üblichen Lohn“ aushebeln würde, nicht aber die (einzelvertragliche) Bestimmung über eine abweichende Vereinbarung.

Es bliebe aber auch mit einer Taxe immer noch eine relative Vergütungsregelung. Relativ deshalb, weil nicht die Einzelleistung vergütet wird, sondern ein prozentualer Anteil vom Umsatz.

Noch einen Schritt weiter ging der Finanzsenator, der seinen Staatssekretär Ende 2013 verlauten ließ, dass es Ziel sein müsse, die Maklercourtage auf fünf Prozent inklusive Mehrwertsteuer zu deckeln (die Bundes-Grünen fanden 2017, dass zwei Prozent auch genug seien), und argumentiert, so den Bundesdurchschnitt zu erreichen. Diese Aussage ist schlicht falsch, siehe ortsübliche Provision. Eine Deckelung auf fünf Prozent brutto (4,2 Prozent netto) würde einer Umsatzkürzung von 30 Prozent (bzw. 72 Prozent bei der Grünen-Forderung) entsprechen! Da aber die Kosten, die ein Makler z.B. für Werbung, Personal etc. aufzuwenden hat, nicht weniger werden, bedeutet dies eine noch stärkere Einkommenskürzung, die für viele Unternehmen und erst recht selbständige Makler existenzgefährdend ist.

Das bislang geltende – und bewährte – System der Maklervergütung scheint tatsächlich ungerecht. Mit einem festen Prozentsatz (7,14 Prozent inkl. Umsatzsteuer) wird derzeit der Makler ortsüblich vergütet, egal ob die Immobilie für 50.000 Euro oder für 500.000 Euro verkauft wird. So sind im ersten Fall 3.570 Euro Provision relativ wenig, im zweiten 35.700 Euro relativ viel. Mit der relativen Vergütungsvereinbarung erhält der Makler aber überhaupt nur dann Geld, wenn die Immobilie durch ihn (zum vereinbarten Preis) verkauft wird. Im Extremfall ist die Vergütung Null, wenn die Immobilie nicht oder nicht im vereinbarten Zeitraum einen Käufer findet.

Angesicht des hohen absoluten Betrages gerade bei teuren Wohneinheiten, erscheint dem Provisionspflichtigen das Preis-Leistung-Verhältnis in einem krassen Missverhältnis zu stehen, besteht doch die Maklerleistung offensichtlich „nur“ aus dem Anbieten einer Immobilie. Tatsächlich hat die relative Vergütung eine soziale Komponente. Nur dadurch, dass bei höherpreisigen Immobilien der Makler einen (guten) Überschuss erzielt, kann er auch Immobilien in sein Angebot aufnehmen, bei dem der Provisionserlös nicht kostendeckend ist. Bei Einführung einer Taxe oder Deckelung unterhalb des jetzigen Niveaus werden es sich viele Makler nicht mehr leisten können, preisgünstige Immobilien in den Verkauf zu nehmen. Ob das im Sinne des propagierten Verbraucherschutzes steht, bleibt dahingestellt.

Denkbar – und das wäre eine Fortführung seines zweiten zentralen Themas, aus dem Maklerstand einen „echten“ Beratungsberuf zu machen  – ist die Schaffung einer gesetzlichen Vergütungsverordnung, wie bei Anwälten, Architekten oder Ärzten. Dieser Ansatz wäre völlig konträr zu der derzeit üblichen Praxis.

Eine Vergütungsverordnung stellt jeder (Dienst-)leistung einen Preis gegenüber. Beispielsweise würde die Objekteinwertung eine Summe X kosten, die der Verkäufer zu zahlen hätte, eine Besichtigung den Betrag Y, den der Interessent zu leisten hätte. Was auf den ersten Blick leistungsgerecht erscheint, birgt die Gefahr, dass schwarze Schafe der Branche entweder auf notwendige Leistungspositionen verzichten, um einen Auftrag zu erhalten, oder im umgekehrten Fall nicht unbedingt erforderliche Leistungen in Ansatz bringen.

Für die Vermittlung von Mietimmobilien gibt es bereits mit dem Gesetz zur Regelung der Wohnraumvermittlung (WoVermRG)  eine Gesetzesnorm, die die Außenprovision auf maximal zwei Monatsmieten beschränkt. Mit der Bundesratsinitiative vom 07.06.2013 wurde zusätzlich gesetzlich festgeschrieben, dass die Maklerleistung derjenige bezahlt, der den Makler schriftlich mit einer Leistung beauftragt hat. In der Regel wird der Makler durch den Vermieter beauftragt, einen Interessenten zu finden, der einen Mietvertrag über diese Wohnung abschließt. Gleichzeitig wendet sich aber auch der Mietinteressent an den Makler, eine auf seine Bedürfnisse passende Mietwohnung zu finden. Letzteres geschieht in aller Regel nicht schriftlich, sondern durch die Kontaktaufnahme und Inanspruchnahme von Dienstleistungen des Maklers (Beratung, Besichtigung, etc.).

Es ist denkbar, im Rahmen einer grundsätzlichen gesetzlichen Regelung über die Maklervergütung auch das Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien zu verankern. Da in beiden Fällen, die schriftliche Vereinbarung mit dem Interessenten erforderlich würde, muss angenommen werden, dass grundsätzlich nur noch mit Innenprovisionen gearbeitet wird – also die Kosten der Vermarktung im Rahmen der Gesamtkostenkalkulation einbezogen werden.

(Anm.: Dieser Gedankengang stammt aus 2013. Mit der Neuregelung des  §656a-d ins BGB zum 23.12.2020 ist für Verkäufe einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher die häftige Kostentragung der Provision vorgesehen, falls der Verkäufer sie nicht allein trägt. Es ist also kein Bestellerprinzip, wobei zu beobachten ist, dass die Mehrheit der Maklerunternehmen mit der Innenprovision arbeitet bzw. arbeiten wird. Aus der schriftlichen Vereinbarung ist nun die Pflicht zum textlichen Abschluss eines Maklervertrages geworden.)

Die vorherrschende Meinung über den Berufsstand des Maklers ist leider die, dass der Makler viel Geld für wenig Leistung erhält. Dieser Zusammenhang wird durch die fälschliche Verbindung der vom (damaligen) Finanzsenator erhofften Mehreinnahmen von rd. 100 Mio. Euro pro Jahr aus der Grunderwerbsteuererhöhung und der gleichzeitigen Forderung nach Senkung der Maklergebühren genährt. Im Internet kursieren schon abenteuerliche Berechnungen zur Unterstützung der These – wenn rd. 1.300 Makler in Berlin (2013 seinerzeit Senator Heilmann) jetzt zusammen 100 Mio. Euro weniger bekommen sollen (je rd. 77.000 Euro), blieben immer „noch rd. 385.000 Euro pro Jahr zum Leben übrig“. Schon wär’s.

Solche Berechnungen haben immer einen Haken. Hier sind es gleich drei: Nicht jedes grunderwerbsteuerpflichtige Immobiliengeschäft löst auch die ortsübliche Provision aus (z.B. Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerungen, Portfolioverkäufe etc.), sodass die Provisionssumme deutlich niedriger liegt. Zweitens ist die Zahl der Makler in Berlin (laut Branchenbuch übrigens 1.758, bei der Internetplattform IS24 sind es 2.117 registrierte Makler) nicht gleichzusetzen mit der Anzahl der Personen, sondern mit der Anzahl der Unternehmen und drittens gilt auch hier die Unternehmerweisheit „Umsatz ist nicht gleich Ertrag“.

Genaue Zahlen, wie viele Makler sich am Berliner Immobilienmarkt tummeln, gibt es nicht. Legt man die aktuell 2.117 für Berlin registrierten Maklerunternehmen bei Deutschlands führender Immobilienbörse Immobilienscout24 zugrunde, so muss man sich dessen bewusst sein, dass sich hinter den meisten Unternehmen mehr als nur ein Makler verbirgt. Sicher gibt es in der Branche zahlreiche „Einzelkämpfer“, viele Maklerunternehmen beschäftigen aber mehrere Personen, von der Assistentin über den klassischen Makler bis hin zum Gutachter. Nimmt man nur durchschnittlich drei Beschäftigte je Unternehmen an, leben in Berlin rund 6.000 Menschen von der Maklertätigkeit.

Von den 31.815 in 2012 verkauften Immobilien in Berlin stellen fast 20.000 Verkaufsfälle für Eigentumswohnungen den Löwenanteil und das „Butter&Brot-Geschäft“ der Makler dar. Die durchschnittliche Wohnung hat 2012 170.000 Euro gekostet. Am Beispiel der Durchschnittswohnung wird deutlich, wie viel der Makler wirklich verdient:

  Maklergesellschaft selbständiger Makler
Kaufpreis 170.000 Euro % Euro % Euro
Umsatz 7,14 Provision brutto   12.138,00   12.138,00
abzgl. Umsatzsteuer 19,0 1.938,00 19,0 1.938,00
Umsatz netto   10.200,00   10.200,00
Personalkosten/Fremdleistungen* 35,6 3.631,20 13,5 1.377,00
Miete/Energiekosten* 6,5 663,00 5,5 561,00
sonst. Sachaufwand/Werbung* 29,2 2.978,40 24,7 2.519,40
Ertrag vor Abgaben und Steuern   2.927,40   5.742,60
*Quelle: Statistisches Bundesamt 2011; BVR-Branchenbrief GK082

Der durchschnittliche selbständige Makler kommt auf einen Netto-Umsatz von jährlich gerade einmal 47.000 Euro (2010, Statistisches Bundesamt), was in unserem Beispiel dem Verkauf von 4,5 Wohnungen im Jahr entspricht. Nach Abzug der Kosten verbleiben rd. 26.500 Euro pro Jahr vor Steuern und Abgaben, wovon der selbständige Makler nicht nur leben muss, sondern auch seine Einkommensteuer und die Beiträge zur Altersversorgung und Krankenversicherung zu leisten hat. Selbst wenn der (selbständige) Makler den Beschäftigtendurchschnitt der Branche einschließlich der Branchenriesen mit 102.000 Euro Jahresumsatz schaffen sollte, kommt er auf ein „Nettogehalt“ von rund 3.000 Euro im Monat – und liegt damit im Mittel durchschnittlicher Arbeitnehmerhaushalte.

Natürlich gibt es – wie in jeder Branche – auch unter den Immobilienmaklern welche, die weit überdurchschnittlich verdienen. Das Bild des sonnengebräunten, sportwagenfahrenden Lebemanns prägt aber dennoch das Klischee des Maklerstandes. Die Realität sieht anders aus.

Ein begrüßenswerter Ansatz der senatsseitigen Ideensammlung bleibt aber die Forderung nach einem Sachkundenachweis für Makler. Beide Standesverbände IVD und RDM fordern dies seit Jahren, um den schwarzen Schafen der Branche zu begegnen. In der Tat gibt es keinerlei (fachliche) Voraussetzungen für die Tätigkeit als Makler. Eine Gewerbeerlaubnis reicht und schon kann jeder sein Glück in der Immobilienvermittlungsbranche versuchen. Kein Wunder, dass die Maklerzunft keinen guten Ruf hat, solange die Gefahr für Käufer und Verkäufer groß ist, an Makler ohne ausreichende Fachkenntnis zu geraten.

Makler, die Mitglied im RDM oder IVD sind, haben sich zumindest selbst verpflichtet, sich ein Mindestmaß an Fachkunde und Fortbildung anzueignen. Die meisten seriösen und alteingesessenen Makler und Maklerunternehmen verstehen sich aber schon immer als fachkundiger Berater und Betreuer für beide Seiten, also Käufer und Verkäufer. Dies allein setzt schon eine ständige Fortbildung in rechtlichen und baulichen Themen voraus.  Ob der Sachkundenachweis nun über eine IHK-Prüfung, ein Fachstudium oder gar mit einem neuen Ausbildungsberufsbild geschaffen werden kann, steht noch ganz am Anfang der Diskussion.