Widerrufsrecht für Immobilienkunden

Ein Résumé aus dem täglichen Umgang

Widerruf bei Immobilienverträgen

Bestellerprinzip, Geldwäschegesetz oder die Diskussion über eine Maklertaxe sind Beispiele für gesetzliche Regularien, die die Maklerbranche in den letzten Jahren ins Tagesgeschäft zu integrieren hatte. Während große Immobilienunternehmen wie die Berliner Volksbank Immobilien (BVBI) über das Know-How und die notwendigen Ressourcen verfügen, haben insbesondere kleine Maklerunternehmen oft Probleme, die gesetzlichen Vorgaben umzusetzen.

Seit Mitte letzten Jahres gilt explizit das Widerrufsrecht auch bei Immobilienvermittlungsverträgen. Gerade durch die in Deutschland gesetzlich vorgeschriebene Form der notariellen Beurkundung von Immobilienkaufverträgen scheint doch die höchste Stufe des Verbraucherschutzes erreicht zu sein. Dass der (rechtlich) davon losgelöste Vertrag der Immobilienvermittlung dem Widerrufsrecht unterliegt, erhöht kaum den Verbraucherschutz, bringt aber in der praktischen Umsetzung einige Verwirrungen mit sich.

Immobiliensuchende, die Immobilienangebote aus dem Internet angefordert haben, werden je nach Immobilienbörse und Anbieter Bestätigungsmails mit Widerrufsbelehrungen erhalten haben. Um an die gewünschten Informationen zu gelangen, bleibt dem Nutzer nichts weiter übrig, als die vorgegebenen Bestätigungen anzuklicken. Dass die oft schwer verständlichen - juristisch abgefassten - Texte auch gelesen werden, dürfte eher die Ausnahme sein, wie es beispielsweise bei den AGBs von sozialen Netzwerken oder Smartphone-Apps der Fall ist. Einige tun es doch: ‚Warum muss ich eine Widerrufsbelehrung kennen und einen Vertrag schließen, wenn ich ein Exposé von Ihnen ansehen will?‘, lautet eine der häufigsten Rückfragen von Interessenten, bis hin zu wohlwollenden Ratschlägen, wie ‚Sie sollten mit Ihrem Vorstand und der gesamten Branche überlegen, ob dieser Weg nicht für alle Makler sehr ungünstig ist‘.

Das Verständnis für die Sinnhaftigkeit dieser Verbraucherschutzregelung ist nicht nur in der Branche gering.

Hintergrund Widerrufsrechte

Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherschutzrechterichtlinie sind 2014 die unterschiedlichen Verbraucherrechte in der EU harmonisiert worden. Die bekannteste Auswirkung ist sicher die, dass bei Bestellungen im Versandhandel die Rückgabe für den Besteller nicht mehr kostenfrei ist.

In dem Gesetzespaket enthalten, aber kaum bekannt ist die Änderung, dass auch Verträge über Immobilienvermittlungen dem Widerruf unterliegen. Widerrufsrechte kennen wir seit geraumer Zeit bei fast allen Verträgen zwischen Endverbraucher und Unternehmern, die nicht im Geschäft abgeschlossen werden. Also beispielsweise die Bestellung im Versandhandel, Zeitungsabonnements, Handy-, Kredit- oder Versicherungsverträge.

Der Hintergrund der Verbraucherschutzregeln ist einleuchtend: bei Waren, die nicht im Geschäft gekauft werden, muss sich der Kunde auf Angaben und Fotos im Prospekt oder Internet verlassen. Ein Aus- oder Anprobieren ist vor dem Kauf nicht möglich. Also ist es nur folgerichtig, dem Kunden ein Widerrufsrecht - sprich Möglichkeit, vom Kauf(vertrag) zurückzutreten - einzuräumen. Etwas weitreichender sind die Schutzvorschriften bei Dienstleistungsverträgen. Die meist längerfristige Vertragsbindung soll nicht übereilt getroffen werden. Hier soll der Kunde durch die 14tägige Widerrufsfrist die Möglichkeit erhalten, die getroffene Entscheidung zu überdenken.

Die Spielregeln beim Widerruf sind klar: (unbenutzte) Ware zurück, Geld zurück. Das gilt grundsätzlich auch bei Dienstleistungen und Dauerverträgen. Nun macht es z.B. bei einem Zeitungsabonnement wenig Sinn, die Zeitungen der vergangen 14 Tage dem Verlag zurückzuschicken, da einerseits der Verlag die Zeitung nicht mehr verkaufen kann und andererseits die Zeitung ja ihren (vertraglichen) Zweck erfüllt hat - der Abonnent hat sie ja lesen können. Folgerichtig muss für den Zeitraum der Nutzung bezahlt werden.

Wer hat ein Widerrufsrecht?

Grundsätzlich steht ein Widerrufsrecht Verbrauchern zu, die einen Vertrag mit einem Unternehmer eingehen und dies nicht in deren Geschäftsräumen tun. Widerrufsrechte gibt es also weder zwischen zwei Verbrauchern (z.B. Gebrauchtwagen von privat) noch zwischen zwei Gewerbetreibenden.
Bei Verträgen mit Maklerunternehmen steht also Privatpersonen (Verbrauchern) ein Widerrufsrecht zu, wenn der Vertrag nicht in Geschäftsräumen des Maklers geschlossen wird.

Welches Vertragsverhältnis besteht zwischen Makler und Kunde?

Klar als solche erkennbar sind Verträge, die schriftlich geschlossen werden. Hierbei werden die Rechte und Pflichten beider Vertragspartner schriftlich fixiert. Im Verhältnis zwischen Verbraucher und Makler handelt es sich vorrangig um Verkaufsaufträge, wobei der Verkäufer eine Privatperson (Verbraucher) und der Unternehmer als Makler tätig wird.

Nicht ganz so klar wird ein Vertragsverhältnis, wenn der Vertrag durch so genanntes „konkludentes Handeln“ geschlossen wird. Bestes Beispiel hierfür ist ein ganz normaler Einkauf im Supermarkt. Natürlich kommt hierbei ein Kaufvertrag zustande, ohne dass es einer ausdrücklichen Absichtserklärung bedarf. Wohl niemand käme auf die Idee, wie Loriot in seiner Paraderolle des pensionierten Buchhalters Lohse in „Pappa ante Portas“ beim Betreten des Geschäftes anzukündigen ‚Mein Name ist Lohse, ich kaufe hier ein‘. Ein Jeder weiß, dass die Dinge, die er in den Einkaufswagen packt, an der Kasse zu zahlen sind. Auch die Kassiererin wird nicht noch einmal bestätigen, dass nach dem bezahlen nun rechtmäßiger Eigentümer der gekauften Waren wurden.

Im Immobilienvermittlungsgeschäft ist es genauso üblich, dass Verträge konkludent - also durch gegenseitiges Handeln geschlossen werden. Ein Immobilieninteressent sieht ein Angebot z.B. auf einem Immobilienportal oder der Homepage des Anbieters im Internet, vielleicht auch in einem Inserat in der Zeitung und möchte weitergehende Informationen zu dieser Immobilie. Über das Kontaktfeld der Internetseite, per Mail oder Telefon nimmt der Suchkunde Kontakt auf und wird in einem ersten Schritt ein Exposé erhalten, das nähere Informationen zur Immobilie bietet.

Tatsächlich ist das schon die Aufnahme der Geschäftsbeziehung – also der Abschluss eines Vertrags. Das Vertragsverhältnis ist im BGB unter §§652ff. unter dem Begriff „Mäklervertrag“ geregelt.

Fragen kostet doch nichts, oder?

Kurz gesagt: Fragen nicht, Kaufen schon. Auf diese knappe Formel kann das Vertragsverhältnis zwischen Immobilieninteressent und Makler reduziert werden. All die Informationen - angefangen vom Exposé über Besichtigungen und die Beantwortung von Fragen - auf dem Weg hin zum Kauf sind trotz eines bestehenden Vertragsverhältnisses nicht zu bezahlen. Eine Vergütungsverpflichtung besteht nur für den Fall, dass der Interessent die angebotene Immobilie auch tatsächlich kauft. Die Vergütungsverpflichtung wird bereits im Angebot mit dem Preiszusatz „zzgl. Provision“ o.ä. angekündigt und in der Regel im Exposé/Anschreiben konkretisiert.

Dennoch steht dem Verbraucher auch in der kostenfreien Phase des Vertrages ein Widerrufsrecht zu, über das der Makler vor Versand des Exposés „belehren“ muss.

Was bedeutet der „sofortige Beginn der Maklertätigkeit“?

‚Ich möchte ja gar keine Maklertätigkeit, sondern bloß wissen, ob die Immobilie was für mich ist‘. So reagieren viele Interessenten, die erstmals die Widerrufsbelehrung erhalten.

Doch genau das - die Information über eine Immobilie - ist eine der wesentlichen Tätigkeiten des Maklers. Vor der Gesetzesänderung bestand schlicht und einfach keine Notwendigkeit, ausdrücklich zu kommunizieren, dass die Übersendung eines Exposés - ja selbst ein Telefonat mit einem Interessenten - im Rahmen einer vertraglichen Maklertätigkeit geschieht. Neu ist jetzt nur, dass Immobilieninteressenten durch das gesetzliche Widerrufsrecht auf den Vertrag explizit hingewiesen und über das Widerrufsrecht belehrt werden.

Die gesetzlichen Regelungen über den Widerruf sehen eine Widerrufsfrist von 14 Tagen vor. Nun wird kaum jemand auf ein Exposé oder andere Informationen zur angefragten Immobilie 14 Tage warten wollen - gerade dann nicht, wenn es sich um ein attraktives Immobilienangebot handelt, das eine schnelle Entscheidung erfordert.

Der Gesetzgeber sieht hierfür die Möglichkeit vor, dass der Verbraucher - im Juristendeutsch „ausdrückliches Verlangen“ genannt - schon vor Ablauf der 14tägigen Widerrufsfrist den Makler beauftragen kann, mit der Maklertätigkeit (in der Regel also im ersten Schritt mit dem Versand des Exposés) zu beginnen. De facto verzichtet der Interessent mit dem ‚Einverständnis und dem ausdrücklichen Verlangen‘ auf sein Widerrufsrecht. In der kostenfreien Phase der Maklertätigkeit hätte ein Widerruf aber ohnehin keine finanziellen Auswirkungen. Eine Vergütungsverpflichtung entsteht nur für den Fall, dass der Interessent die angebotene Immobilie kauft.

Was passiert, wenn widerrufen wird?

Der Vertrag wird rückwirkend aufgelöst und grundsätzlich muss jeder Vertragspartner seine empfangene Leistung zurückerstatten. Ein Käufer muss z.B. die Ware (auf seine Kosten) zurückbringen, und der Verkäufer die erhaltene Bezahlung rückerstatten. Kann eine Leistung nicht oder nicht vollständig zurückgegeben werden, ist der Gegenwert zu vergüten (ist beispielsweise beim Anprobieren einer Hose der Stoff gerissen, muss die Reparatur und Wertminderung bezahlt werden). Ähnlich sieht es bei Dienstleistungsverträgen aus, wenn Dienste (z.T.) schon erbracht wurden. Bei einem Immobilienverkaufsauftrag zwischen Verkäufer und Makler könnten diese beispielsweise Inseratskosten sein. Im Vertragsverhältnis Kaufinteressent und Makler kommt dieser Fall praktisch nicht vor.

Praktische Umsetzung

Schnelle und umfassende Informationen bestimmen - nachvollziehbarer Weise - die Erwartungshaltung der Immobilieninteressenten. Um dem gerecht werden zu können, bedienen sich die großen Immobilienfirmen zumeist einer technischen Lösung über den Versand von Emails, die den Zugriff auf ein Exposé erst dann zulassen, wenn die gleichzeitig übermittelte Widerrufsbelehrung zur Kenntnis genommen wird und der Makler mit dem „sofortigen Beginn“ beauftragt wird. Häufig wird ein Passwort generiert, mit dem der Interessent das Exposé entschlüsseln kann.

Einen informativen Kurzfilm zum Widerruf finden Sie hier

 
 

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