434 Kieze, 96 Stadtteile, 12 Bezirke: eine Stadt.

Erfahren Sie mehr über Berlins Bezirke. Die meisten Bezirke haben dabei mehr Einwohner als manch eine Großstadt im Bundesgebiet. Und genauso abwechslungsreich sind die Bezirke selbst.

Erfahren Sie mehr über die einzelnen Stadtteile, deren beliebstesten Ecken und manch interessantes Detail.

Die Serie über die Berliner Bezirke ist im ImmobilienJournal erschienen.

Pankow

Pankow, im Nordosten der Hauptstadt gelegen, meint schon lange nicht mehr nur den namensgebenden Stadtteil.  Seit der Verwaltungsreform 2001 gehören zum Bezirk Pankow nicht weniger als 13 Stadtteile, von denen Prenzlauer Berg, Pankow und Weißensee sicher die bekanntesten sind. Ganz einig waren sich die Pankower indes nicht, was den Namen ihres Bezirkes angeht. Über fünf Jahre wurde gerungen, bis schließlich Ende 2006 der Bezirksname verbindlich eingeführt wurde. Zu gerne hätten die Weißenseeer oder „Prenzl’Berger“ ihren Stadtteil als Bezirksnamen gesehen.  Am treffensten aber ist doch der Name Pankow., dem ehemals kleinen Dörfchen an der Panke. Die Panke, das zumeist leider kanalisierte oder unterirdisch geführte Rinnsal aus dem Urstromtal, durchzieht von Buch aus fast den gesamten Bezirk.

Zum Jahresende 2010 lebte jeder neunte Berliner in Pankow. Nur Neukölln und Friedrichshain-Kreuzberg geben mehr Berlinern eine Heimat.  Statistisch ist längst klar, dass Prenzlauer Berg – der zentrumnaheste Stadtteil auch der beliebteste ist.  Mit 145.676 Einwohnern leben vier von zehn Pankowern hier.  Rechnerisch stehen jedem Einwohner hier gerade einmal 75 m² Prenzlauer Berg zur Verfügung. Das andere Extrem ist im ländlich geprägten Blankenfelde zu finden: gerade einmal 1.904 Blankenfelder können sich 13,4 km² Fläche teilen – fast 5.000 m² für jeden.

13 mal Pankow im Überblick

Als Bezirk, der von der Peripherie bis ins Stadtzentrum reicht, sind die 13 Stadtteile naturgemäß sehr unterschiedlich.  Während in den südlichen Lagen von Pankow, Weißensee und natürlich Prenzlauer Berg eine geschlossene Bauweise mit klassischen Hinterhöfen vorherrscht, sind die anderen Stadtteile weitestgehend aufgelockert und zum Teil ländlich geprägt.

Karow: Im Karower Norden wurden in den 1990er Jahren viele Ein- und Mehrfamilienhäuser errichtet, sowie Kindergärten, Schulen, Restaurants, Geschäfte uvm. Allerdings ist das Wohnangebot nicht in dem Maße angenommen worden, wie es sich Städteplaner und Investoren seinerzeit gedacht haben. Der Großteil der Pläne versank wieder in der Schublade. Nichtsdestotrotz haben die gebauten Siedlungen ihren eigenen Charme und ihre Anhänger gefunden.

Französisch Buchholz: ruhig, gediegen, familiengerecht. Das sind die Attribute, die Französisch-Buchholz kennzeichnen. Alt gewachsene Einfamilienhaussiedlungen prägen weite Teile des Stadtteils. Im Norden wird es weiter ländlich, in alten Kiezen mit leicht dörflichem Charakter. Zahlreiche Laubenkolonien sind bei den Pankower Städtern als Gartenersatz beliebt.

Blankenfelde: ist der am dünnsten besiedelte Ortsteil Berlins und bis heute ein Dorf geblieben. Die Botanische Anlage Blankenfelde ist ein beliebtes Ausflugsziel vieler Nordberliner.  Wer hier wohnt, liebt die Idylle, muss aber lange Wege in Kauf nehmen.

Rosenthal: der alte Dorfkern liegt in Blickweite des Märkischen Viertels. Die größte Ausdehnung hat Rosenthal – einst Nordend von Berlin - mit weitläufigen Einfamilienhausgegenden um den aus der Panke abzweigenden Nordgraben. Rosenthals Gartenstadtcharakter wissen seine Einwohner zu schätzen und nehmen die zum Teil etwas ungünstige Nahverkehrsversorgung in Kauf.

Wilhelmsruh: der kleinste Ortsteil des Großbezirks Pankow ist erst seit 2001 ein selbstständiger Stadtteil. Hier gilt das Motto klein, aber fein.  Einfamilienhäuser und kleinere Wohnbauprojekte entwickeln den Standort. Besonderer Pluspunkt ist die S-Bahn, mit der der Alex gerade 20 Minuten entfernt liegt.

Niederschönhausen: Der Stadtteil ist geprägt von alten Villen und Mietshäusern und ist durch den ÖPNV perfekt an das Berliner Straßenverkehrsnetz angebunden. Hier wird Pankow schon urbaner. Für viele der optimale Kompromiss zwischen Grün und Stadtnähe.

Blankenburg: eine der größten zusammenhängenden Gartenanlagen Deutschlands (seit 2005 Erholungsanlage) charakterisiert den Stadtteil. Darüber hinaus findet man in Blankenburg einen der beiden Golfplätze Berlins, das Golf Ressort Berlin-Pankow.

Heinersdorf: der Ortsteil ist durch einen Mix aus Mehrfamilien-, Einfamilien- und Reihenhäusern geprägt. Heinersdorf ist eine gemütliche Wohngegend mit guter Verkehrsanbindung an die City. Heinersdorf ist wie Blankenfelde nur knapp 20 Minuten mit der S-Bahn vom Zentrum entfernt.

Stadtrandsiedlung Malchow: der Name irritiert. Zum Einen liegt Malchow mit Nichten am Rand der Stadt und zum Anderen täuscht der Wortteil eine Größe vor, die es (glücklicherweise) nicht gibt. Gerade einmal 1.146 Einwohner zählt der Stadtteil – zu den Wochenenden wird es etwas voller: dann stürmen die Pankower ihre Scholle in der Kleingartenanlage Märchenland. Ein großer Teil des Stadtteils ist unbebaut und wird überwiegend landwirtschaftlich genutzt.

Vor der Stadt und doch begehrt: Buch

Eine Sonderstellung hat der nördlichste Stadtteil, der sogar schon außerhalb des Berliner Autobahnrings liegt: Buch. Schon seit über hundert Jahren ist Buch ein Medizin-Standort für die Hauptstadt. Große Krankenhausanlagen in weitläufigen Parks wurden bis vor Kurzem noch als solche genutzt. Mit dem „Ludwig-Park“ wurde kürzlich ein Baudenkmal restauriert und beherbergt heute neben altersgerechten Wohnformen auch zahlreiche Eigentumswohnungen. Ein weiteres Projekt für eine denkmalgerechte Sanierung wird derzeit in unmittelbarer Nähe des Bahnhofes entwickelt, und wird künftig der weiter wachsenden Einwohnerzahl Buchs neuen Wohnraum schenken. Denn immerhin ist Buch mit seinen medizinischen und biotechnologischen Einrichtungen einer der Wachstumsstandorte in Europa. Auch wenn sich Buch nach „jwd“ anhört – der Alex ist nur 25 Minuten entfernt. 

Die City-nahen Stadtteile mit Pankow, Weißensee und Prenzlauer Berg (wobei die südlichen Kieze ja eigentlich schon City sind) sprechen ganz andere Bewohner an. Wer hier wohnt, will kurze Wege, will Leben vor der Tür und ein Umfeld mit guter Nachbarschaft. Hierbei nimmt Prenzlauer Berg mit seinen 15 Kiezen eine besondere Stellung ein. Seit Fall der Mauer hat sich das ehemalige Armenviertel der Stadt zum begehrten „Hotspot“ der Hauptstadt entwickelt.

Treibende Kraft war die Anfang der 1990er Jahre  erfolgte Festlegung von fünf Sanierungsgebieten mit über 30.000 Wohneinheiten. Öffentliche und private Immobilieneigentümer konnten mit steuerlicher Unterstützung die oft stark vernachlässigten Häuser sanieren und modernisieren. So zeigen sich heute ganze Kieze in neuem (altbaulichem) Gewand. Natürlich sind die Wohnungen nun deutlich teurer als vor der Sanierung. In der Neuvermietung sind Quadratmeterpreise von zehn bis zwölf  Euro kalt eher die Regel denn die Ausnahme. Nicht jeder kann und will sich dieses Mietniveau leisten. In der Folge gibt es heute kaum noch einkommensschwächere Bewohner in den besonders beliebten Kiezen um den Kollwitzplatz, Bötzow- oder Winsviertel.

Pankows Süden im Wandel

Tatsächlich zählen die heutigen Bewohner des südlichen Prenzlauer Bergs zu den höchsten Einkommensschichten in Berlin. Die Bewohner sind jung (in keinem Stadtteil leben mehr 25-45-jährige), gut gebildet (der Akademikeranteil liegt in der Spitze bei 77% der Erwachsenen mit Bildungsabschluss) und vermögend.  Böse Zungen behaupten, der meist gesprochene Dialekt im Kiez sei Schwäbisch und der häufigste Satz „Due Latte Macchiato“.

Unstreitig liegt in dieser Entwicklung sozialpolitischer Zündstoff. Von Verdrängung von Altmietern und Ghettoisierung der Neureichen ist je nach politischer Couleur zu hören. Fakt ist aber, dass viele alte Gebäude nicht nutzbar waren und unsanierte Wohnungen nicht mehr vermietbar sind.  Auch durch die Umwidmung alter Gewerbebauten und Neubau in Baulücken wurde neuer Wohnraum geschaffen, der sich (wirtschaftlich sinnvoll und notwendig) am Bedarf der künftigen Bewohner orientiert. So sind in den vergangenen Jahren die meisten Eigentumswohnungen in Prenzlauer Berg entstanden. 

Viele Bewohner des Prenzlauer Bergs sind Wahlberliner, inzwischen sind sie so mit dem Viertel verwachsen, dass für die meisten nur ein Umzug innerhalb des Kiezes in Frage kommt.  Der Trend ist nach wie vor ungebrochen: die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot, so dass Mietpreissteigerungen bei der Neuvermietung um 20% keine Seltenheit sind. Um künftigen Erhöhungen zu entgehen, ist der Kauf einer Wohnung oft der Königsweg. In vielen Eigentumsprojekten der letzten Jahre liegt der Anteil der Käufer, die „um die Ecke wohnen“ bei über ¾.  Natürlich reguliert auch hier der Markt das knappe Angebot. Durchschnittlich 3.105 Euro muss für den Quadratmeter Wohneigentum in Prenzlauer Berg auf den Tisch gelegt werden.  Kein Wunder also, dass nun wieder viele diese Summe nicht zahlen können oder wollen.  So wächst, langsam aber stetig der Prenzlauer Berg nach Norden.  Bauvorhaben im Nordischen Viertel (Bornholmer Straße) oder in der Grünen Stadt nördlich der Danziger Straße haben auch aufgrund des recht günstigen Preisniveaus regen Zuspruch (z.B. JOHNS.HOME an der John-Schehr-Straße). 

Aber auch die Stadtteile nördlich des S-Bahn-Rings mit Pankow und Weißensee profitieren von der „Stadtflucht“. Zahlreiche Bauvorhaben verzeichnen derzeit eine Nachfrage, die noch vor wenigen Jahren undenkbar schien, wie beispielsweise die Wohnungen in der zu sanierenden Sternecker Brauerei am Weißen See oder einem Neubauvorhaben in der Hiddenseestraße im Kissingenviertel.  Beide Stadtteile sind nicht nur für Käufer und Mieter von Etagenwohnungen interessant. Gerade Weißensee lockt mit dem Oranke- und Obersee mit innerstädtischen Oasen und gutbürgerlichen Siedlungsgebieten. Im Komponistenviertel am jüdischen Friedhof ist die Nachfrage ungebrochen, alternative Wohnbauprojekte z.B. in Form von Baugemeinschaften zu verwirklichen.

Immobilienmarkt mit dickem Plus

Die Entwicklung in Pankow kennt nur eine Richtung: nach oben. Dies gilt insbesondere für die citynahen Stadtteile Prenzlauer Berg, Pankow und Weißensee. Hier liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise per 30.06.2011 für Wohneigentum im Neubau in Prenzlauer Berg bei 3.105 Euro (+ 6,6%), Pankow 2.738 Euro (+ 20,1%) und Weißensee 2.604 Euro (+18,2%). Die Durchschnittspreise für Gebrauchtwohnungen zogen in den gleichen Stadtteilen auf 2.600, 1.900 bzw. 1.800 Euro an.

Bemerkenswert ist die Entwicklung in Buch: mit 2.100 Euro/m² ist Buch das zweitteuerste Pflaster im Bezirk Pankow. Auch Einfamilienhäuser kosten hier im Schnitt 329.000 Euro und damit rund 80.000 Euro mehr als im Pankower Schnitt. Mit der wachsenden Nachfrage steigen auch die Mieten, die durchschnittlich bei 6,50 Euro kalt je Quadratmeter liegen. Spitzenreiter bildet Prenzlauer Berg mit im Schnitt 8,20 Euro (bei Neuvermietungen im Erstbezug 10-12 Euro), die Schlusslichter Karow und Buchholz liegen mit 5,90 Euro nur wenig unter dem Schnitt.

Relativ konstant blieben die Bodenpreise für Einfamilienhäuser in den nördlichen Stadtteilen, die im Schnitt um 100 Euro kosten.

Pankow im Vergleich

Übersicht

Pankow

Berlin

Abweichung

Fläche*

103 km²

891,8 km²

11,5%

Einwohner*

370.939

3.371.212

11,0%

Einwohnerdichte

3.601/km²

3.780/km²

-4,7%

Einkommen²

900 €/mtl.

885 €/mtl.

+1,7%

Arbeitslosenquote

13,6%

13,6%

+/-0%

Migrantenanteil³

11,3%

25,5%

-56,1%

Ausländeranteil

6,1%

13,5%

-54,8%

Kriminalität⁴

11.108

14.494

-23,4%

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Daten per 30.06.2010

  • * statt Abweichung Anteil; 
  • ² verfügbares Pro-Kopf-Einkommen
  • ³ dt. Einwohner mit Migrationshintergrund und Nicht-Deutsche
  • ⁴ Straftaten je 100.000 Einwohner (2009)

Interessantes und Wissenswertes

  • Sehenswürdigkeiten: z.B. Mauerpark an Brunnenstraße, Carl-Legien-Siedlung (Bruno Taut, Weltkulturerbe) an der Trachtenbrodtstraße, Zeiss-Planetarium (S-Bhf. Prenzlauer Allee) und natürlich Konnopkes Imbiss unter dem U-Bahn-Viadukt Schönhauser Allee
  • Trotz dem in den Kiezen von Prenzlauer Berg zahlreiche Kinderwagen auffallen, ist die Familienquote mit 19% die geringste aller Stadtteile in Pankow. Die meisten Familien gibt es in Buch.
  • Blankenfelde und Malchow vereinen fast ein Fünftel der Fläche Pankows, aber nur 1% der Pankower
  • Udo Lindenbergs „Sonderzug“ machte 1983 den Ortsteil bundesweit bekannt, gemeint ist die S-Bahn, denn die U2 fährt erst seit 2000 nach Pankow