Aktuelles zu Provisionen und Kosten

Seit Mitte 2013 überbieten sich in Berlin der Finanzsenator und der Verbraucherschutzsenator gegenseitig mit staatlicher Reglementierungswut bezüglich der Maklergebühren in Berlin. Hintergrund ist die seit 01.01.2014 geltende 6%ige Grunderwerbsteuer.
Seither geistern Begriffe wie Maklertaxe, Gebührendeckelung und ortsübliche Provisionen durch die Veröffentlichungen.  Hintergründe und Einschätzungen zum Thema Maklergebühren lesen Sie tl_files/Downloads/BVBI-intern/arrow_orange.png hier.

Provisionen und Kosten

Beim Kauf einer Immobilie fallen Kosten an. Die größte Position ist der Kaufpreis selbst. Aber auch die sogenannten Nebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) dürfen nicht außer Acht gelassen werden.

Hier ein Beispiel beim Kauf einer Eigentumswohnung für 100.000,- Euro
Ein Klick auf die Kostenart führt Sie zur ausführlichen Erklärung.

KostenartProzent vom Kaufpreisin Euro
Kaufpreis   100.000,00
Grunderwerbsteuer 6,0 (Berlin/Brandenburg 6,5)* 6.000,00
Maklerprovision 7,14 inkl. MwSt. 7.140,00
Notar-/Gerichtskosten ca. 1,5 1.500,00
Zwischensumme   114.640,00
Renovierung/Modernisierung pauschale Annahme 10.000,00
Umzugskosten pauschale Annahme 3.000,00
Erweiterung Möblierung pauschale Annahme 5.000,00
Zwischenfinanzierung drei Monate 1.800,00
Gesamtsumme   134.440,00

Kaufpreis

Der Kaufpreis der Immobilie ist naturgemäß die größte Kostenposition. Der Preis einer Immobilie ist nicht unbedingt mit dem Wert identisch. Jede Immobilie ist einzigartig und nur bedingt miteinander vergleichbar. Wertbestimmend ist zu allererst die Lage, Größe, Zustand und Ausstattung. Den bei Privat-Offerten geforderten bzw. gewünschten Preis in Relation zum tatsächlich Gegenwert zu setzen, kann dem Laien kaum gelingen. Häufig ist zu beobachten, dass Immobilien im Privatverkauf zu teuer bezahlt werden. Bei Immobilienangeboten der BVBI können Sie sicher sein, dass der Kaufpreis dem aktuellen Marktwert der Immobilie entspricht. Aber natürlich hat eine Immobilie auch einen ideellen Wert, der sich nicht durch mathematische Formeln ausdrücken lässt. In erster Linie sehen Verkäufer, die der Immobilie emotional verbunden sind, den Gegenwert des Hauses oder der Wohnung deutlich überhöht an. Hier wird im Geiste die viele Arbeit, die beim Renovieren und Verschönern investiert wurde, der eigenen Kaufpreisvorstellung großzügig hinzugerechnet, wie auch oft eine Art Entschädigung oder Abstandszahlung dafür, dass die Immobilie überhaupt anderen überlassen wird. Ein Punkt, der von den Immobilienberatern der BVBI mit dem Verkäufer behutsam, aber deutlich besprochen wird. Auf der Käuferseite ist das Phänomen eher auf die Fälle beschränkt, dass man sich in eine Immobilie verliebt und die Folgekosten sich kleinzureden versucht. Gerne werden dann dringend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen verschoben, in der Hoffnung, dass irgendwann einmal ein unerwarteter Geldsegen die Investitionen dann doch noch möglich macht.

nach oben

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer. Sie wurde in den letzten Jahren als zusätzliche Einnahmequelle durch die Landesregierungen entdeckt. War der Satz ursprünglich mit 3,5 Prozent im gesamten Bundesgebiet einheitlich, erhöhte zuerst Berlin den Steuersatz auf 4,5 Prozent des Kaufpreises und zum Jahreswechsel 2010/11 Brandenburg sogar auf 5,0 Prozent. Seit 01. April 2012 galt der Grunderwerbsteuersatz in Berlin und Brandenburg einheitlich mit 5 Prozent. Für Berlin liegt der Steuersatz bei nunmehr 6%. Brandenburg hat zum 01.07.2015 auf 6,5 % erhöht. Hier gibt es auch keine Möglichkeit Steuern zu sparen. Die Besteuerungsgrundlage ist immer der beurkundete Kaufpreis in der notariellen Urkunde. Es wird sich auch kaum ein Käufer und erst recht kein Notar darauf einlassen, die Kaufpreissumme geringer anzugeben und Vereinbarungen außerhalb der Urkunde zu treffen. Die einzig (legale) Möglichkeit, die Steuerlast ein wenig zu reduzieren, besteht darin, mitgekauftes Inventar (z.B. wertvolle Möbel oder Gartengeräte) im Kaufvertrag separat auszuweisen. Im Übrigen ist auch bei neu gebauten bzw. neu zu bauenden Immobilien Bemessungsgrundlage der Gesamtkaufpreis nach Kaufvertrag zwischen Erwerber und Bauträger.

nach oben

Maklerprovision

Die Vergütung für den Makler ist im BGB nur der Sache nach geregelt. Im Prinzip würde der Vergütungsanspruch schon dadurch entstehen, dass der Makler dem Verkäufer einen Käufer nennt und umgekehrt. Natürlich leistet die BVBI viel mehr. Die meisten Leistungen werden zwar für Sie als Käufer erbracht, aber sie finden im Vorfeld statt, bevor eine Immobilie angeboten werden kann: die sorgfältige Aufnahme und Einwertung der Immobilie, samt Aufbereitung der Unterlagen und Festsetzung des marktgerechten Preises. Und natürlich das, was Sie als Kaufinteressent/Käufer direkt sehen und erleben können: das Exposé als erste Information, telefonische und persönliche Beratung, gemeinsame Besichtigungen der in Frage kommenden Objekte bis hin zur Vertragsverhandlung, Beurkundung beim Notar und Übergabe der Immobilie. Und auch beim Thema Finanzierung stehen Ihnen die Immobilienberater der BVBI zur Seite. Die Provision (auch Maklercourtage genannt) beträgt in Deutschland idR. zwischen 5 und 7 Prozent (netto) des Kaufpreises. Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Regelungen zur Provisionshöhe und darüber, wer die Provision zu leisten hat. In Berlin und Brandenburg ist es üblich, dass der Käufer die Provision von 6 Prozent zzgl. der jeweils gültigen Mehrwertsteuer (zzt. also 7,14 Prozent brutto) trägt. Dieser Umstand ist in der Marktpreisfindung natürlich berücksichtigt.

Nach der öffentlichen Diskussion zur Beschränkung der Maklervergütung in Berlin geistern Begriffe wie MaklertaxeGebührendeckelung und ortsübliche Provisionen durch die Veröffentlichungen.  Hintergründe und Einschätzungen zum Thema Maklergebühren lesen Sie tl_files/Downloads/BVBI-intern/arrow_orange.png hier.

nach oben

Notar- und Gerichtskosten

Immobilienkaufverträge dürfen in Deutschland nur über Notare abgewickelt werden. Die Vergütung richtet sich nach dem beurkundeten Gegenwert (hier Kaufpreis) und ist in der Gebührenordnung für Notare festgelegt. Je mehr Leistung ein Notar zu erbringen hat, z.B. die zusätzliche Überwachung der Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto oder die Bestellung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung, desto mehr Kostenpositionen sind abzurechnen. Mit Gerichtskosten sind die Gebühren der bei den Amtsgerichten angesiedelten Grundbuchämter gemeint. Hier fallen z.B. Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, der Eigentumsumschreibung und auch der Grundpfandrechte an. Die einzelnen Positionen werden in Gebührenordnungen nach Geschäftswerten gestaffelt abgerechnet. Im Schnitt kann der Ansatz von 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises die tatsächliche Kostenposition Notar- und Gerichtskosten gut darstellen. Mit dem Kostenrechner der Berliner Volksbank haben Sie die Möglichkeit, die Kosten detailliert zu berechnen.

nach oben

Modernisierungs- und Renovierungskosten

Für Käufer von Gebrauchtimmobilien sind die Kosten, die für die Modernisierung oder Renovierung einer Wohnung oder eines Hauses aufzuwenden sind, ein oft erheblicher Kostenfaktor. In manchen Fällen ist es mit einem Eimer Farbe getan, die Wunschimmobilie an den eigenen Geschmack anzupassen. Häufig ist aber mehr zu tun. Während bei Renovierungsarbeiten lediglich Anpassungen an die eigenen Vorstellungen vorzunehmen sind, die viele Käufer selbst erledigen, werden bei Modernisierungsarbeiten oft Handwerker benötigt. Ob es der Umbau des Bades, der Austausch der Bodenbeläge oder der Ersatz der kompletten Heizungsanlage ist, werden Sie in solchen Fällen meist mehr als nur die Materialkosten in Ihrer Kalkulation berücksichtigen müssen. Gerade bei Immobilien, die schon als Handwerkerobjekt oder Immobilie mit Modernisierungsbedarf günstig angeboten werden, muss damit gerechnet werden, dass erhebliche Geldbeträge zusätzlich zu Kauf- und Kaufnebenkosten aufzuwenden sind. Die Frage ist, ob gleich alles gemacht werden muss, oder einzelne Gewerke später angegangen werden können/sollen. Als Käufer sind Sie (derzeit) nur bei der Heizungsanlage verpflichtet, eine Umrüstung vorzunehmen, wenn die Anlage vor 1976 installiert wurde. Alle anderen Dinge können Sie theoretisch auch ganz unterlassen. Doch Vorsicht: Sie sollten in Ihre Kalkulation nicht auf später hoffen, dass ein unerwarteter Geldzufluss Ihnen den Weiterbau ermöglicht. Während der Finanzierungsdauer wird es kaum möglich sein, zusätzliche Beträge zu sparen, die z.B. den Einbau neuer Fenster ermöglicht. Und eine spätere Nachfinanzierung wird in der Regel teurer und beansprucht das monatlich Budget aufgrund der kürzeren Laufzeiten deutlich stärker, als wären notwendige Modernisierungsmaßnahmen am Anfang mitfinanziert worden. Und mal ganz ehrlich: Wer will schon jahrelang darauf warten, dass die Wunschimmobilie endlich fertig und behaglich ist?

nach oben

Umzugskosten

Auch der Umzug selbst verursacht Kosten. Im günstigsten Fall ist es mit der Anmietung eines Transporters und einer zünftigen Brotzeit für fleißige Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis getan. Wer allerdings eine Spedition mit dem Umzug beauftragt, sollte die Kosten hierfür nicht vernachlässigen. Je nach Umfang, Service (z.B. Kisten packen) und Entfernung kommen schnell ein paar Tausend Euro zusammen. Im Internet gibt es zahlreiche (kommerzielle) Seiten, die bei der Umzugsplanung helfen und Angebote von Spediteuren und Umzugsunternehmen einholen helfen. Die Eingabe des Stichwortes Umzug in der Suchmaschine reicht.

nach oben

Erweiterung der Möblierung

Es soll Menschen geben, die sich ihre Immobilie danach aussuchen, ob die zwanzig Jahre alte Schrankwand in das neue Zuhause passt. Aber ernsthaft: nur ganz selten wird das vorhandene Mobiliar Stück für Stück in die neue Wohnung oder Haus passen. Wer sich vergrößert, hat plötzlich leere Räume - und wer sich verkleinert merkt, dass viele Möbelstücke viel zu groß geworden sind. Grundrisszeichnung der alten und neuen Wohnung helfen herauszufinden, welche Zimmer wie genutzt und möbliert werden müssen und ob und welche Möbel zu ergänzen oder ersetzen sind. Vielleicht soll der Umzug auch genutzt werden, das Mobiliar (oder nur einzelne Räume) dem mit der Zeit veränderten Geschmack anzupassen. Sicher, dass auch hier nicht alles auf einmal sein muss, aber wie unter Punkt Modernisierungs-/Renovierungskosten genannt, bleibt die Frage wann und wovon später ein Möbelkauf zu finanzieren ist. Ein besonders zu berücksichtigender Kostenfaktor ist die Küche. Denn viele Käufer können es sich nicht vorstellen, einen fremden Herd oder Kühlschrank weiter zu benutzen.

nach oben

Zwischenfinanzierungskosten

Dem grundsätzlichen Thema Finanzierungen widmet sich eine eigene Seite. Bei den Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, sollten auch die Finanzierungskosten berücksichtigt werden, die bis zum Umzug anfallen. Meist ist es so, dass der Kaufpreis für die neue Immobilie bereits bezahlt (finanziert) werden muss, bevor die Wohnung oder das Haus bezogen werden kann. In der Zeit bis die Übergabe erfolgt und ggf. zusätzlich die Renovierung oder Bauarbeiten stattfinden, muss ja weiterhin der eigene (alte) Wohnraum bezahlt werden. Entweder laufen für einige Monate Miete und Finanzierung parallel oder im Falle des Verkaufes von altem Wohnraum, die Kosten der alten Finanzierung (auch Vorfälligkeitsentschädigung beachten) und Unterhaltskosten weiter.

nach oben