Unterlagen

Viele Details Ihrer Immobilie kennen Sie aus dem Kopf. Darüber hinaus haben sich im Laufe der Zeit einige Ordner gefüllt, die schwarz auf weiß über Ihre Immobilie berichten. Einige Unterlagen müssen dem künftigen Käufer ausgehändigt werden oder sind zur Wertfeststellung unerlässlich. Was Sie zu Grundbuch, Katasterkarten, Baubeschreibung, Kaufverträgen, Teilungserklärungen und Co. wissen sollten, haben wir für Sie in einer übersichtlichen Tabelle zusammengestellt.

Unterlagen im Überblick

Durch Klick auf die Unterlagenart gelangen Sie direkt zur Beschreibung.

  Grundstück ETW Haus Rendite
Grundbuchauszug W-V-Ü W-V-Ü W-V-Ü W-V-Ü
Erschließungsnachweis W-V-Ü      
abzul. Grundpfandrechte V-Ü V-Ü V-Ü V-Ü
Flurkarte W-V-Ü   V-Ü V-Ü
Lageplan V-Ü   V-Ü V-Ü
Grundrisse   W-V-Ü W-V-Ü W-V-Ü
Bauzeichnung     W-V-Ü W-V-Ü
Baubeschreibung   (W-V-Ü) W-V-Ü W-V-Ü
Energiepass   W-V-Ü W-V-Ü W-V-Ü
Schornsteinfegerprotokolle   (Ü) Ü Ü
Teilungserklärung   W-V-Ü    
WEG-Protokolle   W-V-Ü   (W-V-Ü)
Wohngeldabrechnung   W-V-Ü   (W-V-Ü)
Betriebskostenaufstellung       (W-V-Ü)
Mietertragsaufstellung       W-V-Ü
Miet- und Pachtverträge       Ü
Aufstellung Mod.Inst.     (W-V-Ü) W-V-Ü
Versicherungsnachweis   (V-Ü) V-Ü V-Ü
Grundsteuerbescheid Ü Ü Ü Ü
Rechnungen Ü Ü Ü Ü

Legende

W Diese Unterlagen sind für die Wertermittlung notwendig.

V  Diese Unterlagen müssen dem Notar beim Verkauf vorgelegt werden
.
Ü  Diese Unterlagen müssen bei Übergabe des Objektes dem neuen Eigentümer ausgehändigt werden.

Unterlagen im Einzelnen

Grundbuchauszug

Das Grundbuch beinhaltet alle relevanten Daten des Grundstücks, besteht aus einzelnen Grundbuchblättern und ist in fünf Bereiche unterteilt.

Deckblatt oder Aufschrift beinhaltet das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Deckblattes.

Bestandsverzeichnis beinhaltet, die Benennungen des Grundstücks: Gemarkung, Flur, Flurstück sowie Nutzungsart, Lage und Größe.

Abteilung 1 enthält Erläuterung der Eigentumsverhältnisse sowie des Eigentumsübergangs (z. B. Vererbung, Übereignung, etc.).

Abteilung 2 enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, z. B. Wohn- und Nutzungsrechte, Erbbau oder Vorkaufsrechte, etc.

Abteilung 3 enthält evtl. vorhandene Grundpfandrechte: Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.

Erschließungsnachweis

Dieses Dokument ist ein Nachweis für den Erschließungsgrad eines Grundstücks (z. B. Zu- und Abwasser, Stromversorgung, etc.).

abzulösende Grundpfandrechte

Grundpfandrechte sind Sicherungsrechte an einem Grundstück. Diese dienen als Sicherheit für ein Darlehn und werden in der Regel als Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch eingetragen. Diese wird mit Hilfe des Kaufpreises abgelöst, welches in der Regel vom Notar eingeleitet wird. Er beantragt die Löschungsbewilligung beim zuständigen Kreditinstitut. Sind alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt, kann das Restdarlehn an die Bank gezahlt werden. Danach reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein, sodass die Belastungen gelöscht werden können.

Flurkarte

Die Flurkarte ermöglicht eine komplette Lageübersicht über das Grundstück. Hierbei können Sie ersehen, wie sich die Umgebung darstellt (angrenzende Grundstücke, Form Ihres Grundstückes, Autobahn, Gleise, etc.)

Lageplan

Der amtliche Lageplan ist Bestandteil des Bauantrags. Er setzt sich aus der schriftlichen Beschreibung des Baugrundstücks, dem Bauherren sowie der Nachbargrundstücke und der Baulasten zusammen. Weiterhin müssen die Grundflächen, die Geschossflächen sowie die Baumassenzahl aufgeführt werden. Der zeichnerische Anteil zeigt maßstäblich den Umriss des geplanten Gebäudes und die Draufsicht.

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Grundrisse

Maßstabsgerechte Zeichnung der Raumaufteilungen und Größen.

Bauzeichnung

Sie beinhaltet die technische Planung, Statik sowie Ausführung und unterliegt einem allgemeinen Konsens im Bauwesen. Zur Bauzeichnung gehören Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Details, Materialien sowie die Bauteile.

Baubeschreibung

Dieses Dokument ist eine detaillierte Beschreibung des geplanten Objektes. Es beinhaltet eine allgemeine Beschreibung wie Zweck, Nutzung, Umfang, etc., weiterhin Qualitäten, Fabrikate und Preise sowie die Beschreibung der Situation und Umgebung vor Ort.

Energiepass

Das Objekt wird hierdurch energetisch bewertet. Wird ein Gebäude errichtet, verändert oder erweitert, muss ein Energiepass nach der aktuellen Energieeinsparverordnung (zzt. EnEV 2009) ausgestellt werden.

Schornsteinfegerprotokolle

Das Schornsteinfegerprotokoll (auch Abgasprotokoll genannt) wird jährlich vom Schornsteinfeger ausgestellt und zeigt die Messungen an einem Gas-, Öl- oder Festbrennstoffkessel. Es gibt Auskunft über die Verbrennungsgüte und über mögliche Verbesserungen.

Teilungserklärung

In der Teilungserklärung wird das Wohnungs- und Teileigentum festgehalten, welches im § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt ist. Ihr entnimmt man das Verhältnis zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Sondernutzungsrechte. Die Erklärung wird durch den Eigentümer eingereicht und von der zuständigen Genehmigungsbehörde nach Prüfung bescheinigt.

WEG-Protokolle

Die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung werden in einem Protokoll festgehalten, welches jedem einzelnen Eigentümer ausgehändigt wird und sorgfältig verwahrt werden muss. Dieses Protokoll wird vom Versammlungsleiter und einem Eigentümer unterzeichnet.

Wohngeldabrechnung

Die Wohngeldabrechnung wird zu jeder Einladung einer Eigentümerversammlung ausgehändigt. Wechselt ein Eigentümer, wird dies Tag genau berücksichtigt. Die Kosten werden nach individuellen Verteilungsschlüsseln errechnet. Die Differenz der anteiligen Kosten aller Vorauszahlungen und der im Jahr geleisteten Wohngeldzahlungen ergibt ein Guthaben oder eine Nachzahlung.

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Betriebskostenaufstellung

Bei dieser Aufstellung handelt es sich um Kosten, die als Lasten des Grundstücks anfallen und vom Eigentümer zu tragen sind. Es werden folgende Betriebskostenarten unterschieden:

  • laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
  • Wasserversorgungskosten
  • Heizungskosten
  • Aufzugskosten
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Gebäudereinigung
  • Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswartkosten
  • TV-/Kabelanschluss
  • sonstige Betriebskosten

Mietertragsaufstellung

Die Mieterträge stellen eine zusicherungsfähige Eigenschaft dar. Die Zusicherung  im Sinne des Gewährleistungsrechts liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer vertraglich die Zusicherung für den Bestand einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt. Werden bei einem Grundstückskauf die Mieteinnahmen nicht genannt, so reicht die Vertragsklausel nicht für die Zusicherung eines bestimmten Mietertrages aus.

Miet- und Pachtverträge

Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die vermietete Sache zur Verfügung zu stellen und stellt ein Rechtsgeschäft dar. Für die Überlassung der Sache schuldet der Mieter dem Vermieter einen Mietzins.

Bei dem Pachtvertrag sichert der Verpächter dem Pächter gegen eine mtl. Pacht zu, den sich daraus erzielbaren Ertrag für sich nutzen zu dürfen (z. B. Gastronomiebetriebe oder Landwirtschaft).

Aufstellung Modernisierung und Instandhaltung

Die Unterlagen von Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen sollten Sie sorgfältig aufbewahren. Zu diesen Maßnahmen zählen u. a. die Erneuerung der Heizungsanlage, der Fenster, Fußböden, Dach, etc.

Versicherungsnachweis

Jede Immobilie muss zumindest gegen Feuer versichert sein. Bei Eigentumswohnanlagen ist dies Sache der Verwaltung, so dass sich der Eigentümer einer Eigentumswohnung um eine separate Versicherung nicht kümmern muss. Wer sein Haus verkauft, muss den Versicherungsnachweis dem Käufer aushändigen, da die Versicherung zunächst auf den Erwerber übergeht. Dennoch ist es sinnvoll, über den Feuerversicherungsschutz hinaus das Gebäude gegen weitere Gefahren (z. B. Wasser, Sturm, u. a. Naturgewalten) sowie den Hausrat abzusichern.

Grundsteuerbescheid

Die Grundsteuer ist objektbezogen und bezieht sich auf die Beschaffenheit und den Wert eines Grundstücks. Bei bebauten Grundstücken ist sie Teil der Betriebskosten. Die Höhe der Steuern sowie die Steuernummer bleiben bei einem Eigentümerwechsel unberührt, da es sich hierbei um eine Objektsteuer handelt. Bauliche ebenso wie persönliche Veränderungen (z. B. Eigentümerwechsel) müssen dem zuständigen Finanzamt gemeldet werden. Hier besteht Mitwirkungspflicht gemäß § 90 Abgabenordnung (AO). Bei einem Verkauf informiert i. d. R. der Notar das entsprechende Finanzamt.

Rechnungen

Alle Rechnungen, die im Zusammenhang auf Ihr Objekt gestellt wurden, sollten ebenfalls sorgfältig aufbewahrt werden, da diese bei der Übergabe an den neuen Eigentümer ausgehändigt werden müssen.

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